常見的收購方式

所謂房地產項目的收購，泛指房產、土地使用權的交易，既包括對房地產公司的房地產和開發項目的收購，也包括對一般企業的已建房屋建筑物、土地使用權、在建工程的收購；既包括整體收購，也包括部分收購。

目前，普遍采用的房地產項目的收購方式大體上有三種，即股權收購、資產收購和項目收購。

交易主體和操作模式

（一）股權收購

所謂“股權收購”， 是指以目標公司股東的全部或部分股權為收購標的的收購，通過持有目標公司的股權而間接的持有房地產項目。既包括全資和絕對控股型的收購，也包括非控股的參股型收購。此種模式又可細分為股權轉讓方式收購和增資擴股方式收購。股權轉讓方式為大家所熟悉，就是雙方簽訂股權轉讓協議，辦理相關變更登記。所謂增資擴股的方式進行收購，即收購方以現金或其他資產對目標公司進行增資，增資后收購方持有目標公司的一定比例的股權。

1、交易主體：

收購方和目標公司的原股東。不需要征得目標公司的同意，交易的決策權在股東手里。

2、操作模式：

在股權轉讓模式下，進行股權收購的操作模式：收購方收購目標公司原股東的全部或部分股權，達成協議后簽訂《股權轉讓協議》，然后到工商部門辦理相應的變更登記。

采取增資擴股方式進行收購，具體來說，由收購方即增資方與目標公司原股東簽訂增資協議，對增資額和增資后各方所占股權比例作出約定，然后由會計師出具《驗資報告》，并到工商部門辦理變更登記。如果目標公司是外商投資企業，或增資后目標公司由內資企業變更為外商投資企業，則需要經相關商務部門批準，然后再辦理工商變更登記。

（二）資產收購

“資產收購”是指，以目標公司的資產為標的進行收購的法律行為，是收購方購買被收購方實質經營性資產的交易。該資產，既包括有形資產，也包括無形資產。

1、交易主體：

收購方和被收購方（房地產項目的所有權人）。

2、操作模式：

? ?通過收購目標公司的實質經營性資產，來控制房地產項目。根據《公司法》的相關規定，由目標公司的董事會、股東會作出特別決議，交易雙方簽訂轉讓協議。如果有債權人的，公告并通知債權人。

（三）項目收購

所謂“項目收購”，是指收購已經有關主管部門批準立項，獲得某一地塊的土地使用權，并在土地上進行了部分投資但尚未竣工的建設項目。

1、交易主體：

收購方和被收購方（房地產項目的所有權人）。

2、操作模式：

采取項目轉讓的方式進行收購。

3、項目收購應滿足的條件

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條以及《北京市房地產轉讓管理辦法》第十條及《〈北京市城市房地產轉讓管理辦法〉實施意見》第一條的規定，出讓土地上的房屋在建工程項目轉讓的，須同時滿足下列條件：

（1）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（2）按照出讓合同約定進行投資開發，完成開發投資總額的25%以上；

（3）擬轉讓的房地產不得有下列情形：

①司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產權利的；

②依法收回土地使用權的；　?

③登記為共有的房地產，未經其他共有人書面同意的；?

④權屬有爭議的；?

⑤未經依法登記取得房地產權屬證書的；?

⑥法律、行政法規規定不得轉讓的其他情形。

實踐中，房地產開發一般都是以項目公司的形式進行，即在進行房地產項目開發前，投資方先設立一家公司實體（分公司和子公司都可以），然后再以該公司的名義去拿地和進行開發。項目公司除持有該房地產開發項目以外，一般不再持有其他經營性資產，在項目開發完成并銷售完畢后，該項目公司將予以注銷。在以項目公司作為開發載體的模式下，對房地產項目的收購，多數以股權收購的模式進行。

幾種收購方式的利弊分析

（一）股權收購

1、優勢

（1）稅賦低廉，有利于降低收購的總體價格

進行房地產項目的交易，往往將不可避免的涉及到高額的稅費，包括：契稅、印花稅、土地增值稅、營業稅、所得稅和城市維護建設稅和教育費附加等。這些費用，有的是需要收購方來繳納的，有的需要被收購方繳納，但是最終都會體現在收購價格上，也就是說，收購方不僅要繳納其應繳納的稅費，還要承擔被收購方應繳納的稅費，直接導致收購成本的大為增加。而作為房地產項目的收購方，如何以最低的成本獲得最大的收益是他們最為關注的，怎樣去合理的避免高額的稅負？在實踐中，為了避免支付高額的稅費，通常采取股權收購的方式來降低稅負。因為采取股權收購方式，各項資產無需作為銷售處理，房屋、土地等無需辦理過戶手續，避免轉讓方的流轉和所得稅和契稅等財產稅，從而可獲得更為優惠的股權收購價格。部分股權收購時，可以采用無形資產和不動產投資方式，免交營業稅，大多數情況下還可以免土地增值稅。即在采用股權收購的方式時，一般情況下，無需繳納增值稅、營業稅、所得稅、契稅等高額稅費，大為降低了收購總體價格，而且收購前開發成本和資金占用利息可以全額計入此后項目總成本，有利于降低今后項目處置的土地增值稅。

（2）在法律程序上，操作相對簡單

股權收購只要收購方與目標公司股東達成協議收購股權，辦理工商變更登記，取得目標公司的股權優勢后，再進行董事、監事改選即可。

2、存在的風險

（1）目標公司進行房地產開發，往往是在一個地上建設多個項目，如寫字樓、住宅、酒店、商貿等，該等資產可能都是預期盈利前景較好的項目，也可能存在一些預期盈利前景不佳的項目，如果在收購前，能夠將那些預期盈利前景不明朗的資產進行剝離的話，前期投入的成本可以得到保障；如果不能進行剝離，需要一并收購的話，不僅將導致收購成本增加，而且面臨預期整體盈利效果不理想的風險，前期投入資金無法獲得保障。

（2）存在或有負債。雖然采取股權收購方式，收購方僅在出資范圍內承擔責任，目標公司的原有債務仍然由目標公司承擔，但因為目標公司的原有債務對今后股東的收益有著巨大的影響。對于目標公司的或有債務在收購時往往難以預料，因此，股權收購存在一定的負債風險。

（3）被收購企業的稅務義務以及由此產生的法律責任（包括原應盡而未盡的義務、新納稅義務）均由新股東承繼。在信息不對稱的情況下，很可能掉入被收購方設立的陷阱，導致收購方有可能要為被收購方的股東“買單”。

3、進行股權收購時應考慮的因素

（1）目標公司股權的權屬狀況：

在收購前應對目標公司的權屬狀況進行盡職調查，查明目標公司股權是否存在質押和權屬糾紛。如果存在質押和權屬糾紛，則在收購該等股權后，收購方可能會喪失該等股權或會引起權屬糾紛，從而蒙受損失。故，應關注目標公司股權的權屬狀況，以確保收購后股權權屬不發生爭議。

（2）房地地產項目資產的權屬狀況：

采用股權收購的方式收購目標公司的股權，最終的目的是通過持有目標公司的股權而間接的控制房地產項目資產，并通過持有和經營該等資產而獲得收益，故房地產項目的權屬狀況如何，將直接影響目標公司的經營狀況和盈利能力，從而影響收購方日后的收益。因此，在進行股權收購前，應根據房地產項目的現狀查明其是否具備開發建設的基礎文件（如已建成的工程，看是否具備土地使用權證、房屋產權證等相關文件；如在建工程，看其是否取得相關的立項批文和不同部門的批準，四證是否齊全，是否已將驗收，將來辦理房屋產權證書時是否存在障礙等等），是否存在抵押等他項權利或存在其他權屬爭議等。

（3）目標公司債權債務狀況：

進行股權收購，目標公司原有的債權債務關系，如沒有特別約定的情況下，并不會因目標公司股東的變更而發生轉移，該等債權債務仍由目標公司享有或承擔，最終會影響到收購方在收購后對目標公司享有的利益。因此，在收購前，要查明目標公司是否存在數額較大的對外擔保、已存在或潛在的重大債權債務糾紛，以避免出現潛在的財務風險和法律風險。

（4）目標公司其他股東的優先購買權：

如果目標公司的股東僅有一人的情況下，則不存在目標公司其他股東優先購買權的問題。如果目標公司的股東為兩人以上的有限責任公司，此時就應注意其他股東的有限購買權問題。在進行收購前，要求其他股東出具放棄優先購買權的聲明函。

（5）對稅務方面要進行盡職調查，避免稅務風險。

（二）資產收購

1、優勢

（1）可以避免被收購方向收購方轉嫁“或有負債”。在資產收購時，收購雙方必須對目標公司資產進行逐項的核對，進行清產核資和評估。這樣就可以比較準確的評估和避免負債的影響。同時，收購方也可以在收購時剔除某些負債。

（2）可以避免少數股東的阻撓。如果采取股權收購的，部分股東想繼續保留手中持有的股權，那么就可以采取資產收購的方式避開部分股東的阻撓。

（3）稅務風險較小。

2、不利因素

（1）收購方不能承繼被收購方的稅收優惠。

在資產收購中，由于被收購方的法律主體地位的獨立，收購方將不能享有被收購方的稅收優惠。但是如果采取股權收購的方式，由于收購方和被收購方的法律地位不變，被收購方的稅收優惠將會得到保留。

（2）繳納高額的稅費。

通常情況下，采取資產收購方式進行房地產項目的收購，收購方應繳納的稅費包括：契稅、印花稅；被收購方應繳納的稅費包括：土地增值稅、營業稅、所得稅、城市維護建設稅和教育費附加。具體的稅率標準如下：

①契稅：根據《中國契稅暫行條例》第一條、第二條、第三條及其實施細則的規定：在中國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人（賣方）為契稅的納稅人，契稅的稅率為3%—5%。

②印花稅：根據《中國印花稅暫行條例》的相關規定：在中國境內書立、領受產權轉移書據的，應當繳納印花稅，稅率為萬分之五。

③土地增值稅：根據《中國土地增值稅暫行條例》的相關規定：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人（賣方）為土地增值稅的納稅義務人。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所得的增值額和相關稅率來計算。土地增值稅實行四級超率累進稅率：30%—60%；

注：增值額，是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

?扣除項目：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。

四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過100%、未超過200%的部分，稅率為50%；超過200%的部分，稅率為60%。

④增值稅：2016年3月以前的項目，根據《中國營業稅暫行條例》的規定，在中國境內轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，應按轉讓額、銷售額的5%繳納增值稅；2016年4月以后的，繳納9%增值稅

⑤所得稅：根據《個人所得稅法》的規定，在中國境內取得財產轉讓所得的個人，應當按照納稅所得額20%繳納個人所得稅；根據《企業所得稅法》的規定：在中國境內取得財產轉讓所得的企業，應當按照納稅所得額的25%繳納企業所得稅。

⑥城市維護建設稅：《根據城市維護建設稅暫行條例》的規定，凡繳納產品稅、增值稅、營業稅的單位和個人，都是城市維護建設稅的納稅義務人，應當按實際繳納的增值稅、營業稅、消費稅稅額的一定比例繳納：納稅人所在地在市區的，稅率為7%；縣城、鎮稅率為5%；不在市區、縣城或鎮得，稅率為1%；按實際繳納的增值稅、營業額、消費稅的稅額繳納教育費附加。

⑦教育費附加：根據《征收教育費附加的暫行規定》，按照實際繳納的增值稅、營業稅、消費稅稅額的3%繳納教育費附加。

3、進行股權收購時應考慮的因素

（1）涉及到房產、土地等資產時，要求四證齊全，取得相關的立項批文和相關部門（環保部門）的批準等。在進行收購前，必須對目標公司的資產進行全面、細致的盡職調查。

（2）對目標公司的各項資產進行清產核資，評估，以保障收購資產的安全性。

（3）對于資產收購方式，影響最大的是對該資產享有某種權利的人，如擔保人、抵押權人、商標權人、專利權人、租賃權人。對于這些資產的轉讓，必須得到相關權利人的同意，或者必須履行對相關權利人的義務。無論是資產收購還是股權收購，都可能因被收購方的債權人認為轉讓價格大大低于公允價格，而根據《合同法》的相關規定，主張轉讓合同無效，行使撤銷權，導致收購失敗。因此，取得債權人的同意對收購行為非常重要。

（4）重大合同的履行情況，將負債風險降到最低。

（三）項目收購

1、優勢

產權轉讓清晰，可操作性較強，法律規定明確，只要符合法定條件，即可進行轉讓。

2、不利因素

（1）高額的稅費，增加收購成本，納稅種類基本同資產收購；

（2）手續較為繁瑣。

3、進行項目收購時應考慮的因素

作為收購方的律師，在進行項目收購時，主要是調查轉讓方的資信情況、項目地塊出讓金的支付及查封、抵押、項目的立項文件，四證是否齊全，在建工程是否存在查封、抵押情況，項目施工進度及工程款支付情況，項目預銷售情況，以及其他債權債務情況等。

（1）考察轉讓方是否具備轉讓的主體資格

一方面要看，轉讓方是否是項目的權利人，即項目的土地使用權人。若項目為合作開發的，則應查閱合作開發協議，確保與有權的項目轉讓方簽訂項目轉讓合同。

另一方面，對工商檔案進行查詢,確認項目公司是否有效存續，是否受過行政處罰，注冊資本繳納情況等。

（2）土地取得以及土地出讓金繳納情況，如果不是全部繳納的話，就意味著不具備轉讓的條件，不能進行轉讓。

（3）項目立項文件、建設用地規劃證、建設工程許可證、建設工程施工許可證的完備狀況。

（4）在建工程是否存在抵押、查封。

（5）項目施工進度、仍需施工周期的預測及工程款的支付情況。

（6）重大合同的履行情況。

（7）若待轉讓的項目已經取得預售許可且已經就其簽訂部分預售合同的，則轉讓方和受讓方還需與買受人協商是否繼續履行合同及相關事宜。

（8）其他債權債務。?

交易方式的選擇

?結合房地產項目所處位置、施工情況、項目仍需施工的周期、城市整體規劃、行業發展前景、收購成本等多方面進行考慮，選擇可操作性強且能節約成本的收購方式，爭取使客戶的利益最大化。